انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)

گفتار اول:

در باب اجاره:

به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدی‌ست كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممكن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالك) مستأجر (اجاره كننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینكه وسیله‌ای را اجاره كنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، كه البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌كنند بلكه منفعتی كه از فكر كار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌كنند. در این تحقیق در مورد اجارة ملك صحبت شده چه بصورت مسكونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا كه در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌كنیم كه یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.

الف: خصوصیات قرارداد اجاره:

1. تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست كه شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان كرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]

در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده كه اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درك می‌كند و به احتمال زیاد علت این بوده است كه قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالك و مستأجر عقد اجاره را تعریف كرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می‌داند كه به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده كند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌كند بلكه در مقابل متعهد می‌شود مالی را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممكن‌ست یكجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.